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租房or买房?中国房地产政策出现重大变化!

2016-5-7 16:23| 发布者: admin| 查看: 1673| 评论: 0

  来源:商业汇评(微信号:viewswire)  作者:苇间风

  在大城市,随着房价不断升温,买房难度也越来越高。大家眼里就出现了两类人,有房的人,没房的人。

  在有房的人中,不乏背着房贷的房奴,有一些人比较幸福,可以以租金还房贷,但还有更幸运的人,他们拥有多套房产对外出租。深受高房价之苦的人们将其视为“房价上涨的幕后黑手”。

  近日,国家房地产政策变向!国家从“反对、控制”转向“明确鼓励企业和个人为社会提供房屋租赁房屋”。这样,住房的投资性需求就被合理化了。

  发展住房租赁企业,鼓励个人出租

  5月4日召开的国务院常务会议提出,实行购租并举,发展住房租赁市场。这标志着中国的房地产政策发生了重大逆转!也成为了“房东们”的一大利好。

  会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。

  会议确定,一是发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

  二是推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

  三是完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。

  四是强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。

  也就是说,假如你有足够的资金,注册成立一家私营的房屋租赁企业,你可以通过自己的公司购买多套房屋。国家甚至还准备增加土地供应,你将来还可以去参加土地拍卖,买下之后建房出租。你还可以租赁或者收购过剩的商业物业,改造为住房后出租。在这个过程中,国家会有税收上的优惠。

  这样做的好处是,让开发商获得了资金回笼,让原来买不起住房的市民获得了更多租房选择,可以化解房地产产业链上因为业态单一带来的僵局,打通资金流转的脉络。

  为住房去库存 

  北京市房地产协会秘书长陈志分析称,目前我国住房租赁业发展并不完善,租赁在房地产市场中占比非常小,这是因为在过去一段时间对房地产发展的思路更多倾向于增量,所带来的弊端,就是有些城市在没有做好整体规划、供需判断的情况下急于增量,出现房产供大于求的过剩局面。

  “这是在住房短缺的背景下提出来的,但近些年来没有恰当的时机明确提出减少增量,通过既有存量的角度解决住房问题。”陈志认为,现在房地产已过度强调金融属性,要打破这种冲动,就要通过租赁市场的完善和服务推进。

  当前三四线城市房地产库存严重,农民工在内的新市民将成为三四线城市去库存主力军。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为,理论上10%的农民工实现市民化,就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。

  当前已有不少地区出台了一些鼓励农民工进城买房的政策,但是在很多地方,农民工的支付能力依然买不起房,最后只能“望楼兴叹”。而实行住房租赁无疑是有效的解决办法之一。

  海通证券首席经济学家李迅雷表示,不能单纯为了去库存而鼓励农民工举债买房,库存去化若只是寻求“接盘者”,可能引发下一波高库存风险。房子的功能应该是居住,要解决空置率较高的问题,所以应注重发展租赁市场。

  中国房地产业协会副会长朱中一表示,推进房屋租赁市场规模化发展有利于降低消费者的入市成本和购房压力,使其从长期的购房还款压力转变为短期的租金模式。此外,这也为库存严重地区的房企提供了一种转型方向。

  但买不起房子,就租得起房子?

租房or买房?中国房地产政策出现重大变化!

  陈志分析,接下来在新政实施过程中,可能面临的最大难点,应该是对应人群是否有租赁能力,特别是中低收入阶层是否有能力支付。

  是啊,君不见部分旅游景区民宿价格上九天揽月,幸还有部分旅游景区统一开发管理,让游客可以以正常价位满足衣食住行。

  在住房租赁市场上一定是这样的现象:一边连着高收入人群,一边连着低收入人群;一边连着本地人,一边连着外地人;一边连着虽然收入不高但可能有点儿积累的普通中产家庭,另一边连着刚刚起步或刚刚大学毕业的年轻人。这些刚刚起步的人、这些外来的人口、这些低收入人群,他们买不起房子,租住这些富有者、当地人的房子,并担忧着租赁关系中自己的被动地位。

  对此,国务院常务会议提出,要完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应;强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。

  另外,对异乡租房人还有一个好消息。

  推进公租房货币化

  在住房租赁市场上,公租房是其中的特殊部分,同时属于住房保障的范畴。

  此次国务院常务会议上明确,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。保障对象,包括了在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

  我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式,此前多以实物保障为主,随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的一定发展,开始向货币补贴转变。

  数据显示,到2010年底,全国累计用实物方式解决了近2200万户城镇低收入和部分中等偏下收入家庭的住房困难,实物住房保障受益户数占城镇家庭总户数的比例达到9.4%,还有近400万户城镇低收入住房困难家庭享受廉租住房租赁补贴。

  而在“十二五”期间,我国又进行了一轮规模空前的保障房建设,按照规划,到“十二五”末,全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

  此前就有专家向记者表示,货币补贴是国外住房保障的主流,尤其在欧美发达国家,政府不会参与供应,也就是不补砖头补人头。

  就算租得起房,仍旧买不起房?

  通过房屋租赁,城市化进程可以继续推进,人口流动可以有序进行,并带来整个社会劳动力、人才的流动,还有由此带动的资本及其他生产要素的流动。

  建立购租并举的住房制度,与以往倾向于帮助低收入人群买房的调控思路,在表述上有所进步。在美国至今有38%的家庭没有自己的住房,要租住私人住宅或者廉租房。

  然而,不能忽略的是美国在控制房价,防止房地产泡沫方面做出的努力。

  为了控制通货膨胀和防止住房市场泡沫化,美联储在截至2012年6月的两年里连续17次提息,导致住房市场从2005年底开始出现调整。利率上升增加了新购房者的贷款成本,加重了已购房者的还贷压力,并挤压了房地产开发商的利润空间。受美联储提息影响,2012年第二季度以来,美国住房销售量下降,价格回落,新房开工减少,建筑开支收缩,住房市场明显降温。

  在税收方面,对房地产消费和投资影响比较明显的是房地产税。据介绍,美国50个州都已开征房地产税,税率一般为1%至3%。州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估,以此作为征收房地产税的依据。因此,住房价格上涨既意味着个人房屋资产价值增加,同时也意味着个人必须缴纳的税款增加。

  针对房屋购买和出售时的差价,美国一些州政府还专门征收房地产增值税,并规定自住房住满两年以上出售时可以享受较大幅度增值税减免优惠,而出售投资性房屋则不能享受相应的优惠。同时,政府实行退税政策,鼓励开发商建设廉价房,为低收入者提供住房。

  美国政府还规定,个人购房时必须说明购房是为了自住还是用于出租,出租房屋贷款利率要高于自住房屋贷款利率。出租房屋所得租金还必须按规定纳税。

  政府还出台了一些有利于普通消费者购房的规定。比如,在有70套以上的住宅项目中,开发商必须将至少10%的住房出售给为当地社区服务的人,像教师、消防队员、警察和图书馆工作人员等。这些住房面积可以比较小,但售价必须比整个项目住房平均市价低25%。

  此外,还有一些规定旨在限制投资性房屋的数量。比如,一个住宅项目中,只有部分房屋可以出售给准备将所购房屋作为投资用的客户,这个比例最大不能超过总量的10%,通常为5%至7%;一个人在同一个小区里只能购买一套住房;自住房如果居住不满两年就出售,屋主必须缴纳高额罚金。

  纵容房价居高不下前提下的发展房屋租赁市场是伪利好,可能导致房屋资源的垄断,促成集中提价。

  于是,此政策也是受到争议纷纷。

租房or买房?中国房地产政策出现重大变化!

租房or买房?中国房地产政策出现重大变化!

  只是不管是不是利好,不管是去魔都、妖都还是帝都,该租房的还是得租房,该买房的还是得买房。

  最后,还是让商道君带你们来看看买房租房十年后的财富对比

  租房or买房:三种情况十年财富对比

  第一种人:买房

  假设在一个二、三线城市,房屋总价为50万的地方买房:首付20万公积金贷款30万20年计,月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款,房子归自己。

  那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万。

  第二种人:租房

  租这套房子的话:按国内住宅3%的普遍回报率算,50万的房子月租为1250元。

  由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍,年均CPI5.7。取整,房租每年增长6%计算,10年房租为:

  第1年房租:15000元

  第2年房租:15900元

  第3年房租:16854元……

  第10年房租:25342元

  则租房人:

  A、10年房租总计:15000+15900+16854+……+25342=197709≈20万;

  B、首付20万的存银行按年回报率5%(存款利率通常跑不赢CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6万;

  C、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算,约31万;

  D、省下的一次性还贷的钱为20万。

  现在有三个假设:

  假设1

  未来10年房子增值速度和CPI一致,每年6%计算(非常理想化),10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。

  那么买房的人财富为89.5万。

  租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万。

  假设2

  未来10年房屋大幅增值4倍,房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。

  假设3

  未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

  单从财富上计算,只要房子随CPI增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢CPI,跑赢银行存款,过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍,未来10年呢?

  可能有些人预期10年后房价还不如今天,或者涨幅低于26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

  最后,买不买房,每个人心里都有了自己的答案。


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